Ortsbürger geben grünes Licht für faire Lösung

Der Augarten in Rheinfelden besteht aus über 1000 Wohnungen, welche rund 300 Besitzern gehören. Ihnen drohte ein massiver Wertverlust. Die Eigentümer können nun aufatmen, sagten doch am Montag die Ortsbürger Ja zu einer für alle Seiten deutlich besseren Lösung – für die nächsten 100 Jahre.

Walter Herzog

Der Augarten wurde 1970 mit dem Ziel geschaffen, erschwinglichen Wohnraum anzubieten. Er ist bis heute ein gutes Beispiel für familienfreundlichen Lebensraum. Die Siedlung wurde im Baurecht auf einem Grundstück der Ortsbürgergemeinde Rheinfelden erstellt. Der Baurechtsvertrag gewährt das Recht, auf fremdem Boden zu bauen – das Bauland bleibt jedoch im Besitz der Ortsbürgergemeinde. Die Ortsbürger wollten zahlbaren Wohnraum ermöglichen, deshalb wurde der jährliche Baurechtszins mit fünf Franken pro Quadratmeter Bauland sehr tief angesetzt. Dafür dürfen die Investoren im Augarten bis heute (und auch in Zukunft) nur 80 Prozent der Marktmiete verlangen. Im Baurechtsvertrag ist auch der so genannte Heimfall geregelt. Nach Ablauf der Vertragsfrist von 100 Jahren geht der Boden samt den Immobilien zurück an den Landeigentümer, also die Ortsbürger. Die sogenannten Heimfallentschädigungen, welche die Ortsbürgergemeinde den Immobilienbesitzern in 50 Jahren bezahlen müssen, wurden allerdings sehr tief angesetzt. Konkret wird «die Hälfte des erstmaligen Verkaufspreises» fällig. Die Immobilie verliert damit gegen Vertragsende stetig an Wert. Wer heute im Rheinfelder Augarten eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, kann auf Probleme stossen. Denn der Marktwert der Immobilie sinkt kontinuierlich. Kaufinteressenten erhalten teilweise keine Hypothek mehr. Erste Banken lehnen Finanzierungen im Augarten ab. Daher sind die Besitzer bei der Stadt vorstellig geworden und wünschten eine Änderung des Vertrags.

Die Finanzverwaltung unter der Leitung von Jürg Gasser hat in den vergangenen Jahren intensiv nach einer guten Lösung gesucht und nach langen Verhandlungen auch eine faire Lösung gefunden. Diese wurde am Montag den Ortsbürgern an ihrer Gemeindeversammlung präsentiert und nach kurzer Diskussion einstimmig angenommen.

Freiwillige Vertragsergänzung
Bevor im Wohnquartier Augarten der bestehende Baurechtsvertrag 2070 ausläuft und der Heimfall eintritt, bietet die Ortsbürgergemeinde Rheinfelden den Baurechtsnehmerinnen und -nehmern nun eine freiwillige Ergänzung und vorzeitige Verlängerung des Baurechtsvertrags an. Damit soll der langfristige Werterhalt der Immobilien gesichert und weiterhin erschwingliches und familienfreundliches Wohnen im Augarten ermöglicht werden.

Die Heimfallentschädigung am Ende der Laufzeit entspricht neu dem Marktwert. Damit soll garantiert werden, dass Häuser und Wohnungen der Baurechtsnehmerinnen und -nehmer ihren effektiven Wert behalten und bis zum Ende der Vertragslaufzeit zu einem realen Preis veräussert werden können, ohne zugleich der Spekulation Tür und Tor zu öffnen. Der bestehende Baurechtsvertrag wird um weitere 100 Jahre bis ins Jahr 2124 verlängert. Zur Finanzierung des höheren Heimfalls werden die Baurechtszinsen ab 2025 gestaffelt angehoben. Mit rund 18 Franken pro Quadratmeter liegen sie jedoch weiterhin deutlich unter dem Durchschnittssatz von 43 Franken vergleichbarer Baurechtsverträge in der Region.

Grösster Immobilienbesitzer im Augarten hat zugestimmt
Das nun beschlossene Angebot zur Neuregelung ist freiwillig und bietet den Baurechtsnehmerinnen und -nehmern die Möglichkeit, entweder dem neuen Modell zuzustimmen oder beim bestehenden Vertrag zu bleiben. Die ehemalige Credit Suisse, heute UBS, die über den Fonds LivingPlus einen Grossteil der Wohnungen im Augarten hält, hat dem Vorschlag bereits zugestimmt.

Neben den Anpassungen beim Baurecht sagten die Ortsbürger auch Ja zum Budget und wählten mit Salome Obrist-Klemm und Markus Häfliger zwei neue Mitglieder in die Finanzkommission. Bruno Eltschinger und Konrad Corrigan hatten, nach jahrelanger Tätigkeit, demissioniert.

Stadtoberförster Kurt Steck informierte über den Fortschritt beim Projekt Fricktaler Museum 2030. Anlässlich der Gemeindeversammlungen der Einwohner und Ortsbürger im Juni 2025 werden die Kredite für die Sanierung und Erneuerung des Gebäudes «Haus zur Sonne» und die Modernisierung der Ausstellung zur Genehmigung beantragt. Auch von Seiten des Kantons (Swisslosfonds) werden bedeutende Fördermittel erwartet.