HEV Fricktal
07.08.2025 FricktalMEHR WERT FÜR HAUSEIGENTÜMER
Dr. Markus Wick, Anwaltsbüro, Frick
Aktuar HEV Fricktal
Worüber wird abgestimmt?
Am 28.09.2025 wird über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung abgestimmt. Wer in einer ...
MEHR WERT FÜR HAUSEIGENTÜMER
Dr. Markus Wick, Anwaltsbüro, Frick
Aktuar HEV Fricktal
Worüber wird abgestimmt?
Am 28.09.2025 wird über die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung abgestimmt. Wer in einer eigenen Immobilie lebt, versteuert heute ein fiktives Einkommen – den Mietwert, den er mit Vermietung erzielen könnte – abzüglich Schuldzinsen sowie gewisser Unterhalts- und Sanierungskosten. Diese in Krisenzeiten eingeführte Einkommensbesteuerung existiert heute fast nur noch in der Schweiz.
Bezahle ich bei einem Ja mehr oder weniger?
Für Mieter – also die Mehrheit der Stimmberechtigten – ist die Milchbüchleinrechnung einfach: Sie zahlen diese Steuer nicht und wären von der Änderung nicht betroffen.
Anders sieht es bei selbstbewohntem Eigentum aus. Die Steuerlast hängt vom Immobilienwert und den möglichen Abzügen ab. Die Preise für Wohneigentum sind in den letzten Jahren gestiegen, doch z.B. in den 1990er-Jahren auch schon stark gefallen. Auch Hypothekarzinsen schwanken – sichtbar im Unterschied zwischen heutigen Zinsen und jenen der Tragbarkeitsrechnung von Banken. Ob ein Einzelner bei einem Ja derzeit weniger oder mehr Steuern bezahlt, lässt sich nicht pauschal sagen. Diese Rechnung zeigt in jedem Fall nur eine Momentaufnahme. Bei einer zählebigen Steuer auf Wohneigentum, das häufig sehr lange gehalten wird, ist das wenig aussagekräftig.
Ist die Steuer fair?
Selbstgenutztes Wohneigentum bringt einen geldwerten Vorteil. Soll dieser Nutzen – ein sogenanntes Naturaleinkommen – zur Gleichbehandlung versteuert werden? Dem steht gegenüber, dass bei anderen Vermögenswerten (z.B. Autos, Booten, Kunst) kein Nutzen besteuert wird. Zudem ist der Eigenmietwert zu hoch angesetzt, da keine Abschreibung des Gebäudewertes erfolgt.
Wohneigentümer zahlen bereits Vermögenssteuern auf ihr Eigentum, das sie meist mit versteuertem Einkommen erworbenen haben. Obendrein kommt die Eigenmietwertsteuer, die bei wachsendem Immobilienwert ansteigt. Wird der Wertzuwachs bei einem Verkauf realisiert, ist darauf eine Sondersteuer zu bezahlen (die Grundstücksgewinnsteuer). Bei anderen Vermögenswerten ist dies nicht der Fall (z.B. bei steuerfreiem Kapitalgewinn auf Finanzanlagen). Das ist stossend.
Steuerausfälle?
Insgesamt dürfte ein Ja zu tieferen Steuereinnahmen führen. Dies kann sich jedoch ändern, etwa wenn Hypothekarzinsen steigen und Kantone Objektsteuern auf Zweitliegenschaften einführen, was sie neu dürften.
Weniger Unterhalt und mehr Schwarzarbeit?
Das Baugewerbe befürchtet weniger Aufträge und mehr Schwarzarbeit. Diese Sorge erscheint überzogen: Nicht alle Arbeiten sind heute abzugsfähig und tiefere Steuerlasten machen Mittel für Unterhalt frei. Schwarzarbeit bleibt zudem unabhängig vom Steuermodell illegal.
Schuldzinsabzug für Ersterwerber?
Für Ersterwerbende sollen Schuldzinsen zeitlich und betragsmässig begrenzt abzugsfähig bleiben. Der Verfassungsauftrag zur Förderung von Wohneigentum rechtfertigt diese Ausnahmeregelung.
Verhaltenssteuerung via Steuerrecht?
Die Schweiz hat weltweit eine der höchsten privaten Verschuldungen pro Kopf. Das ist nur bedingt kritisch, solange diesen Schulden reale Werte gegenüberstehen. Doch Immobilienwerte schwanken, was die Stabilität des Systems beeinträchtigt. Steuerliche Anreize zur Verschuldung sollten vermieden werden – zumal die entsprechenden Mittel häufig risikoreich und teuer anderweitig angelegt werden.
Wie soll ich abstimmen?
Ich empfehle daher, dem Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften zuzustimmen. Diese Verfassungsänderung führt zu einem Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung auf Gesetzesstufe.
Für alle weiteren Fragen rund um Ihr Wohneigentum kontaktieren Sie uns:
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