Ein externes Gutachten bestätigt, dass sowohl die politisch geforderte, rückwirkende Gesetzesänderung, als auch ein Verzicht auf die Anhebung des Eigenmietwerts bis zu dessen definitiver Abschaffung im Jahr 2029 rechtlich unzulässig ist. Die neu geschätzten Eigenmietwerte behalten damit ihre Gültigkeit.

Mit der Gesetzesrevision des Schätzungswesens hat der Kanton Aargau die Liegenschaftsbewertung per 1. Januar 2025 auf eine neue Grundlage gestellt. Die Anpassung war notwendig, weil das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau festgestellt hatte, dass zahlreiche Eigenmietwerte unter der bundesrechtlich gebotenen Mindestgrenze von 60 Prozent der Marktmietwerte lagen. Damit bestand ein Widerspruch zu Verfassungs- und Bundesrecht. Gleichzeitig mussten auch die Vermögenssteuerwerte aktualisiert werden, da deren bisherige Wertbasis aus dem Jahr 1998 stammte und weit unter den aktuellen Verkehrswerten lagen, was ebenfalls bundesrechtswidrig war.

Recht gegen Vernunft
Die Umsetzung der Steuergesetzrevision Schätzungswesen erfolgte mit dem Versand der Verfügungen mit den neuen Schätzungswerten ab Oktober 2025. Am 18. November 2025 reichten die Fraktionen FDP und SVP ein Postulat ein, mit dem sie den Regierungsrat einluden zu prüfen, ob die Erhöhung der Eigenmietwerte bis zur definitiven Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene rückgängig gemacht oder der Vollzug sistiert werden könne. Der Regierungsrat hatte bereits in seiner damaligen Stellungnahme festgehalten, dass aus seiner Sicht eine Rückkehr zum alten System rechtlich nicht möglich sei, weil dieses vom Verwaltungsgericht als verfassungswidrig beurteilt worden war. Der Grosse Rat überwies das Postulat dennoch und verlangte eine vertiefte Prüfung.

Wie in seiner Stellungnahme zum Postulat dargelegt, ist der Regierungsrat der Auffassung, dass das alte System verfassungswidrig ist, weil die Eigenmietwerte nicht in jedem Fall über der bundesrechtlich festgelegten Untergrenze von 60 Prozent der Marktmietwerte liegen. Dementsprechend ist eine Rückkehr zur alten, vom Gericht als verfassungswidrig qualifizierten Regelung nicht möglich. Zur Klärung der im Postulat aufgeworfenen Rechtsfragen hat die Regierung bei Prof.Dr. Felix Uhlmann, Lehrstuhl für Staatsund Verwaltungsrecht sowie Rechtsetzungslehre an der Universität Zürich, ein externes Rechtsgutachten eingeholt. Der Gutachter kommt zum klaren Schluss, dass eine rückwirkende Gesetzesänderung rechtlich nicht zulässig ist. Damit behalten die neuen Eigenmietwerte ihre Gültigkeit; die bereits beschlossene Anpassung der Eigenmietwerte könne nicht rückgängig gemacht werden. (mgt/nfz)