Visionen und Regeln im Räumlichen Entwicklungsleitbild

Die Gemeinde Densbüren, am Fusse der Staffelegg, macht sich Gedanken über ihre Entwicklung für die nächsten 20 Jahre. Als Vorstufe für die Revision der Bau- und Nutzungsordnung hat sie das mit der Bevölkerung entwickelte «Räumliche Entwicklungsleitbild» mit Visionen und Spielregeln veröffentlicht.

Paul Roppel

Vor sieben Jahren registrierten Densbüren und der Ortsteil Asp einen markanten Zuwachs bei der Einwohnerzahl von 677 auf 703 Personen. Ein weiterer Sprung folgte zwei Jahre später auf 729 Einwohner. Demnächst wird aufgrund einer Arealüberbauung ein Zuwachs von weiteren rund zwei Dutzend Menschen erwartet. Die Gemeinde hatte in den 1980er und 1990er Jahren einen starken Zuwachs durch viele Familien. Deren erwachsene Kinder verliessen aber das Dorf später wieder. Dadurch resultierte ein beachtlicher Bevölkerungsschwund und das Segment der 21- bis 45-Jährigen ist deutlich tiefer als im Gesamtkanton. Theoretisch könnte die Gemeinde gemäss kantonalem Richtplan rund 240 zusätzliche Einwohner aufnehmen, denn sie verfügt über eine beachtliche Baulandreserve von vier Hektaren unbebauten Wohn- und Mischzonen, die quasi erschlossen und baureif sind. Das Raumkonzept des Kantons rechnet für 2030 allerdings nur mit einer Bevölkerungszahl von 760 und 2040 mit 780 Einwohnern. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum und die Reserven an Bauland klaffen arg auseinander; das heisst die Gemeinde verfügt über zu viel Bauland. «Für eine richtplankonforme Nutzungsplanung muss sich die Gemeinde im Umgang mit den Reserven auseinandersetzen», lautet das Fazit in einer Auslegeordnung, welche die Gemeinde im letzten Jahr trotz Einschränkungen durch die Corona-Pandemie durchgezogen hat.

Visionen für die nächsten 20 Jahre
Das Grundlagenpapier, tituliert als «Räumliches Entwicklungsleitbild» (REL), wurde im September der Bevölkerung vorgestellt, wo sich rund 50 Leute dafür interessierten. Anschliessend gab es während 30 Tagen ein Mitwirkungsverfahren, wonach drei Einwendungen gelöst wurden. «Unsere Bau- und Nutzungsordnung ist über 25 Jahre alt und wir haben deshalb die Revision aufgenommen», erklärt Gemeinderat Martin Müller der NFZ. Er leitet die Planungskommission Gesamtrevision Nutzungsplanung, welche auch die Grundlagen für das REL erarbeitet hat. Das REL ist das strategische Steuerungsund Führungsinstrument für die künftige Entwicklung der Gemeinde und zeigt die Vision für die räumliche, wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung der nächsten 20 Jahre auf. Müller rechnet damit, dass die Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bis Ende 2022 abgeschlossen sein könnte, je nach Problemlösungen und Einwendungen. Sicher wird das als zu gross taxierte Baugebiet zu reden geben.

Gesellschaftliche Entwicklung berücksichtigen
Die ersichtliche lose Bebauung mit vielen Baulücken – dominiert von Einfamilienhäusern und qualitativ aufwertendem, grossem begrünten Umschwung – offenbart weiteres Bebauungspotenzial. Eingeschränkt wird dieses aber wegen der exponierten und steilen Hanglage. Der Anteil an Mehrfamilienhäusern ist gering, wodurch das Angebot an kleinen Wohneinheiten tief ist. Die gesellschaftliche Entwicklung fordert gerade in diesem Bereich ein starkes Mehrangebot. Stolz darf Densbüren auf die hohe Anzahl von rund 300 Arbeitsplätzen sein, wovon 150 im Gewerbegebiet Kaisermatt und 80 in der Burgmatt sind. Die anvisierte Zonenplanänderung Kaisermatt Süd könnte sogar noch weitere Entwicklungsabsichten mit zusätzlichen 150 Arbeitsplätzen auslösen. Für die Nutzungsplanung müssen auch die 1976 gemachten Bewertungen zum Inventar schützenswerter Ortsbilder von Densbüren und Asp vereinzelt überholt werden.

Attraktive Szenerie
An beiden Orten wird ein erfreulich hoher Bestand an historischen Bauten festgestellt. Die Szenerie prägt das dominante denkmalgeschützte Ensemble mit Kirche und Pfarrhaus aus dem 16. Jahrhundert über dem Dorf, wo das darunterliegende Gebiet bislang unverbaut geblieben ist. Mit dem Ausbau der Staffeleggstrasse wurde eine Zeile Häuser abgebrochen, was das Ortsbild markant verändert hat.

Entlang der Hauptstrasse ist der Lärm des starken Schwerverkehrs ein Thema. Drei Viertel der Erwerbstätigen pendeln und dies hauptsächlich mit dem Privatauto, was sich auch an den vielen Autos vor den Häusern manifestiert. Wildes Parkieren prägt nicht nur das Ortsbild, sondern auch die extrem attraktive Natur, welche Erholungssuchende sehr stark frequentieren.

Asp besitzt eine kleine Arena als Dorfplatz; jener in Densbüren liegt direkt an der Hauptstrasse, ist schlecht geeignet für Anlässe und ruft nach einem Ersatz. Densbüren will seine Identität bewahren, den Dorfkern weiterhin mit Leben füllen, aber die Entwicklung nicht verreglementieren. Als Leitlinien wurden deshalb «Zehn Spielregeln für ein attraktives Ortsbild» im REL postuliert.